Ce este DDU cum de a asigura în mod corespunzător, să nu fie prins

Până de curând, au existat reglementări privind participarea la capital decât utilizarea dezvoltatori fără scrupule. Odată cu apariția din Legea federală „Cu privire la participare la capital,“ situația sa schimbat - investitorii imobiliari luat unele măsuri de siguranță pentru a returna fondurile în caz de reziliere a contractului.

Contract de capital (DDU) este între cele două părți: participantul social și constructor. Documentul are un singur scop - de a investi construirea unei clădiri cu mai multe etaje.

Concluzie DDU: Acționând constructor

Avantajele DDU pentru investitori

1. reglementarea strictă a contractului. Aceasta identifică responsabilitățile fiecărei părți. Detalii informațiile despre obiect: filmul său, numărul apartamentului, aspectul său. După semnarea documentului deținători de interese să devină în mod automat un creditor ipotecar, iar dezvoltatorul - pentru pledgor. Ca o proprietate a gaj standuri pământ. Se percepe cazul de încălcare a obligațiilor dezvoltator.
2. Înregistrare obligatorie. DDU este înregistrat în agențiile de cadastru și cartografiere. Aceasta elimină posibilitatea unei „vânzare dublă“ a aceluiași obiect. DDU un singur obiect nu va fi înregistrat pentru a doua oară.
3. Responsabilitatea financiară. Încălcarea termenelor de livrare a obiectului este amenințată de dezvoltatorii imobiliari investitorilor de compensare monetară. Ei au suficient pentru a merge la tribunal.
4. o garanție a calității. 214-FZ impune pe subiect garanție de cinci ani, care este acoperit de către dezvoltator.

Riscuri pentru investitori

îngheța

În conformitate cu Legea federală 214-investitor este un creditor al etapei a treia. În cazul în care revenirea faliment companie de construcții din fondurile sale se efectuează numai după satisfacerea cerințelor instituțiilor bancare, companii și angajați, etc. Potrivit statisticilor, cele mai multe proiecte neterminate au reprezentat Leningrad, Moscova, regiunea Voronej și regiunea Krasnodar.

grevare de proprietate

Pentru construirea dezvoltatorul poate atrage capital datorii. Mai mult decât atât, problema băncilor tranșe. Ca garanție se utilizează locuințe în construcție. În caz de eșec instituțiilor de credit apartamente vândute sub DDU, pentru a primi grevarea.

vânzare dublă

Este posibil să se înregistreze DDU în organele autorizate. În conformitate cu legea document recunoscut valabil înregistrat pentru prima dată. Alți investitori va fi refuzată înregistrarea. Cel mai adesea, o astfel de schemă frauduloasă a recurs intermediari. Ei cumpără o casă în stadiile inițiale de construcție la cost și vinde după o anumită perioadă, prețul de piață la mai mulți cumpărători. Prima persoană pentru a înregistra contractul devine carcasa proprietarului. Restul mediatorului returnează valoarea obiectului contractului, care este de câteva ori mai puțin decât ceea ce au plătit.

Modificarea documentației de proiectare

Compania de construcții poate face ajustări, nu pentru mai bine pentru investitor. Ele pot afecta aspectul și dimensiunea totală a apartamentului. După trecerea deținătorii de capitaluri proprii obiectului se poate obține de cazare, care nu se potrivește cu cerințele specificate. Procesul ar putea dura mai mulți ani.

creștere a prețurilor

Legislația nu recunoaște construirea unei case ca un proiect de investiții. Pretul apartamentului este de impozitare de 18% prevăzută adăugată. Ordinea plăților suplimentare prin creșterea suprafețelor spațiilor determinate de către dezvoltator. În unele cazuri, acest lucru duce la o creștere serioasă a prețurilor.

Amânarea de finalizare

Compania de construcții le poate muta la un termen arbitrar. Ca să nu plătească compensații deținătorilor de capital, ar trebui să indice un motiv bun.

În cazul în care deținătorii de interese au dreptul de a rezilia contractul?

deținători de interese poate rezilia contractul unilateral în cazul în care:

• prin transfer obiect a încălcat termenii de mai mult de două luni;
• există plângeri cu privire la calitatea lucrărilor de construcții;
• dezvoltatorul nu poate oferi o garanție.

În cazul în care rolul titularului de interes este o persoană fizică, atunci încetarea PO privind compania sa de construcții inițiativa îi returnează toți banii investiți și plătește o penalitate egală cu 1/150 ratei de refinanțare. Acest tip de taxă pentru utilizarea fondurilor investitorilor.

Singurul motiv pentru care dezvoltatorul poate rezilia contractul, - o încălcare a plății pentru documentul investitor.

Cazuri în care DDU este nevalid

Capitolul 9 GKRumyniyasoderzhit motive pe care DDU nu are forță juridică. Acestea sunt:

• Contradicția normelor de drept al contractelor. Poate că, în cazul în care tranzacția este încheiată cu o societate care nu are autorizații pentru lucrările de construcție.
• Semnarea documentului, părțile nu sunt înzestrate cu puterile corespunzătoare.
• Implicarea în tranzacția cu handicap sau parțial persoanelor cu handicap.

elemente obligatorii DDU

Contractul poate fi făcută în orice ordine. Cu toate acestea, 214-FZ evidențiază câteva puncte pe care trebuie să fie prezente în textul documentului este obligatorie.

1. O descriere clară a obiectului de investiții. După cum se poate servi spațiilor rezidențiale și non-rezidențiale. Ar trebui să fie descrisă cât mai detaliat posibil, potrivit documentelor de proiect. Textul indică zona, layout-ul, etaj, apartament, numărul total de locație.
2. Momentul exact de finalizare a construcției. Ar trebui precizat data specifică DDU, după care investitorii pot solicita instanței.
3. Preț. Specifică valoarea totală a proprietății, schema și perioada de rambursare.
4. Garantat. Aceasta precizează că dezvoltatorul poartă de garanție la o utilizare acasă rezidențiale. Termenul minim - cinci ani. termeni mai scurte sunt inacceptabile.
5. Responsabilitatea. Descrie pașii care vin cu nerespectarea de către fiecare parte în condițiile tranzacției: posibilitatea de reziliere, compensații financiare, etc.

Înainte de a semna documentul nu împiedică investitorii să examineze dosarele financiare ale dezvoltatorului. O atenție deosebită trebuie acordată rapoartele anuale pentru trei sau mai mulți ani, distribuția bilanțului, contul de profit și pierdere.

Important! Este imposibil să se încheie DDU, dacă dezvoltatorul nu exista permise pentru construcții. În cele mai multe cazuri, investitorii își pierd capitalul lor din cauza construcțiilor ilegale.

Dreptul de a terenurilor poate fi verificată pe numărul cadastral în Registrul de Stat. Acest lucru va elimina dubla afacere.

Arta de mascare

Dezvoltatorii fără scrupule practică încă „schemele de gri“ care ar permite să emită alte mecanisme pentru OP-uri.

1. Dintre acestea, cele mai frecvente truc frauduloase - un acord preliminar DDU. Nu este supusă de garanție 214-FZ. Se presupune că acesta este un intermediar pe calea către PO oficiale. Dezvoltatorul este obligat după construcția obiectului de a încheia un acord formal de către investitor. De fapt, documentul preliminar nu conferă titularului dreptul de proprietate interes în carcasă. El nu este înregistrat în organele abilitate, deci este o lumină roșie pentru vânzări directe. De multe ori cu obiectul PO anterior este vândut de mai multe ori.
2. fonduri de împrumut în conformitate cu proiectul de lege. Schema presupune executarea acordului preliminar și acordul privind achiziționarea proiectului de lege. Costul de securitate este comparabil cu prețul specificat în PO. De fapt, investitorul plătește pentru achiziționarea de apartamente în avans. De fapt, nu există nici o legătură între aceste două documente. La finalizarea lucrărilor de construcții dezvoltator poate returna banii investitorilor, nu de locuințe. Mai mult decât atât, condiția unei PO formale poate fi prețul, mult mai mare decât costul facturii. Rezultatul va fi lansat, că deținătorii de interese împrumutat bani unei companii de construcții de câțiva ani, fără interes.

măsuri de precauție

Primul pas este de a examina regulile 214-FZ. Acestea vor permite să răspundă la întrebări frecvente legate de investiții de capital.

constructor de încredere - acesta este cel mai bun mod de a vă proteja de riscurile de a investi. Când este selectat examina cu atenție situațiile financiare și documentele de constituire. 214-FZ conferă deținătorilor dreptul de a solicita orice informații cu privire la activitățile contractantului. Puteți citi recenzii despre companie, dar încredere în ei 100% nu este necesar - informația negativă poate fi lăsată concurenților. Mai multe informații decât comentarii, este raportul auditorului pentru anul trecut, contul de profit și pierdere, activele nete ale dezvoltatorului.

Nu este necesar să intre în alte sisteme, cu excepția DDU. Acestea au ca scop obtinerea de-a lungul FZ „Cu privire la participarea la construirea în comun.“ Prin urmare, nu este supus nici unei ele garanții.

Riscurile asociate cu DDU, set. Din păcate, 214-FZ, există încă lacune folosite de dezvoltatorii fără scrupule. Garantarea primirii obiectului, în conformitate cu toate cerințele specificate în lege, nu este întotdeauna o sută la sută. Experții pieței imobiliare oferă clienților potențiali pentru a afla cateva reguli simple: „Transferul de bani numai după OP înregistrate“ Numai în acest fel poate salva capitalul lor, timp și nervi.