Etapele de construcție a unei clădiri de apartamente - piața de locuințe - Ziar

Text: Sergey Bardin Foto: Alex Aleksandronok

Construcția clădirii de apartamente durează de la trei la cinci ani, este format din mai multe etape, și nu pe fiecare dezvoltator poate vinde casa. BN versat în etapele de construcție, precum și cea pe care este mai bine să cumpere un apartament.

Punerea în aplicare a oricărui proiect de locuințe începe cu achiziționarea de terenuri de către dezvoltator în proprietate de la un proprietar privat. Sau a dobândit dreptul de a închiria terenurile urbane la licitație. De obicei, ofertant câștigător Fondul Proprietatea pentru a finaliza proiectarea instalației timp de 11 luni de la data semnării protocolului privind rezultatele licitației. Construcția este extras din trei până la cinci ani - în funcție de climatul investițional. În cazul în care terenul este în proprietate dezvoltator, el poate începe să construiască un obiect după ce primește toate aprobarile si avizele necesare pentru constructii.

De la proiect la soluția
Procedura de pregătire a documentației necesare pentru începerea construcției, la fel ca și pentru dezvoltatorii care au cumpărat terenul la licitație a Fondului Proprietatea, precum și pentru cei care au cumpărat terenul de la un proprietar privat. Singura diferență este în numărul de aprobări care au nevoie pentru a merge. Potrivit directorului general al CPI „Sfera“ Taras Kruchinin, cumpararea de teren la licitație proprietatea Fondului reduce semnificativ timpul pentru a obține documentele necesare pentru construirea casei. „Orașul de vânzări de terenuri cu un set complet de aprobări, și - condițiile tehnice de racordare a clădirilor viitoare la rețelele de utilități“ - spune Kruchinin.

Pentru a obține o autorizație de construcție, este necesar să se efectueze cercetări în zonă și pentru a realiza o coordonare a proiectului în organele de stat. Așa cum sa explicat de către șeful de proiect batters O2 Dezvoltare Vitaly în această etapă, dezvoltatorul primește, de asemenea, condițiile tehnice pentru conectarea casei viitoare la utilități și planul de dezvoltare urbană. În plus, este necesar să se dezvolte un proiect de construcție, care trebuie să fiți de acord cu comitetele relevante și organismele de reglementare. Lista tuturor departamentelor în care aveți nevoie pentru a obține un „bun“ depinde de complexitatea proiectului, amplasarea, și așa mai departe. D.

După aprobari de proiect al Comitetului urban este trimis pentru examinare: în St. Petersburg se efectuează în cadrul jurisdicției statului de supraveghere Construcții și Examinare (Gosstroynadzor) centrul de expertiză sau autorizate de stat structură privată. Durata medie a examenului este de 40 de zile calendaristice.

Potrivit statisticilor, un aviz pozitiv primesc doar 70% din proiectele prezentate inițial - restul dezvoltatorilor returnat pentru revizuire.

Având concluzia pozitivă a examinării, dezvoltatorul devine Gosstroynadzor - pentru a obține un permis pentru construirea unui bloc de apartamente.

Prin lege Gosstroynadzor trebuie să emită o autorizație de construire în termen de zece zile de la data depunerii cererii. În cazul în care dezvoltatorul a prezentat un set incomplet de documente sau în mod necorespunzător le-a emis, serviciul emite o concluzie cu privire la refuzul.

procesul de construcție
Rețineți că, înainte de a obține o autorizație de construcție pentru a efectua orice lucrare privind construcția casei este interzisă. În practică, se dovedește în mod diferit: aproape un sfert din toate încălcările depistate Gosstroynadzor - este construirea de instalații fără permisiune.

După obținerea permiselor de proces erecție începe la domiciliu. În primul rând, este așa-numita etapă de zero, în care prepararea bazei de fundație. După aceea contractori începe să construcții și lucrări de montaj - pereți și tavane erecting, instalați ferestre și uși, casa este racordat la utilitati. „Penultima etapă este de finisaje interioare si exterioare a obiectului, după care dezvoltatorul lucrează la îmbunătățirea teritoriului adiacent“, - spune Vitaliy Kolot.

Potrivit directorului general al „ecumenice“ Leo Gnidenko construirea casei - aceasta este etapa cea mai intuitivă a oricărui proiect. „Este mult mai greu pentru a obține aprobările necesare din partea autorităților de stat, pentru a trece examinarea proiectului și să fie de acord cu privire la alocarea de instalații necesare pentru monopol“, - a spus el.

Etapa finală a proiectului - permisiunea de a intra o casă de locuit în funcțiune (în St. Petersburg le dă Gosstroynadzor, în regiunea Leningrad - autoritățile municipale). În această etapă supraveghetorul determină conformitatea cu construirea casei cu reglementările tehnice, SNIP, proiect aprobat inițial. Dezvoltatorul este, de asemenea, obligația de a furniza dovada că îndeplinesc condițiile tehnice pentru conectarea la rețelele de utilități clădiri. În cazul în care instalația construit îndeplinește toate aceste condiții, organism de supraveghere de construcție este obligat să elibereze un permis pentru facilitatea de a opera - prin lege, trebuie să se facă în termen de zece zile de la depunerea unei cereri.

Cer permisiunea de a intra este baza pentru formularea proiectului finalizat pe contul de stat. După aceea, dezvoltatorul întocmește dreptul de proprietate asupra apartamentului - mai întâi la tine și apoi cumpărătorii care au încheiat cu ea instrumentele de capitaluri proprii.

Când este mai bine să cumpere
În conformitate cu 214-FZ de dezvoltator are dreptul de a vinde apartamentele de la primirea unei autorizații de construire. Dar, în unele cazuri, companiile încearcă să-și vândă casa imediat ce terenul achiziționat pentru construirea casei - „vânzări oficiale“, oferind cetățenilor pentru a cumpăra un apartament în 5-15% mai ieftin decât după Cumpărătorii potențiali pot semna un contract preliminar de vânzare sau de acord cu privire la rezervare în avans a apartamentului.

Avertizează șeful monitorizarea și supravegherea Oficiului de construcție participativă Comitetului de construcții din București Oleg Ostrovsky, vânzarea de dezvoltator de proprietate pentru a obține o autorizație de construcție a obiectului - aceasta este o încălcare directă a 214-FZ. Faptul că contractele semnate în această perioadă nu pot fi înregistrate în gestionarea Registrului rus. Deci, cetățeni riscurile cresc în mod semnificativ: în teorie apartamentul dvs. poate fi vândut de două ori.

de capital are sens să încheie un contract imediat ce dezvoltatorul a primit permisiunea de a construi și a deschis de vânzări: în această etapă, puteți cumpăra obiectele cele mai lichide. Apartamente ieftine cu caracteristici bune de multe ori „demontate“ câteva luni după începerea vânzărilor - și că este sfârșitul construcției casei doar o „piesa copeică“ și „treshki“ rămân zone mari mai des. Dar, cumpararea unui apartament pe scena de excavare, riscati să aștepte pentru mai mulți ani de inaugurare a unei case - construcția, uneori, amânată pentru o perioadă nedeterminată.

Până la momentul finalizării lucrărilor și punerea casa în apartament operațiune este de aproximativ 30% mai mare decât la etapa inițială de construcție. În etapa de a pune obiectul apare destul de o mulțime de oferte de la investitori privați care au cumpărat apartamente în casă în etapa de excavare și le revând la finalizarea timpului - prin contracte de cesiune.

Cetățenii care cumpără locuințe în etapele finale de construcție (de la dezvoltator sau - un investitor privat) sunt un risc mult mai mici decât cei care cumpără apartamente pe scena de excavare. De altfel, procesul de a intra în casă în funcțiune poate dura mai multe luni, timp în care va trebui să aștepte pentru inaugurare a unei case.

Desigur, cel mai sigur mod de a cumpăra un apartament în deja predat și este gata să se mute casa: dar este - opțiunea cea mai scumpă. Potrivit statisticilor, costul unei astfel de locuințe cu o medie de 7-10% mai scumpe decât în ​​case vecine, a pus în funcțiune în urmă cu câțiva ani.
În materie de achiziționarea de locuințe în construcție este mai bine să urmeze regula mediei de aur: mai înțelept să cumpere un apartament într-un moment în care casa a fost construita de aproximativ 30-50% (un an și jumătate după începerea construcției). În acest caz, va fi capabil de a evalua progresul lucrărilor de construcție, perspectivele de finalizare a obiectului, pentru a alege apartamentul vă place și să cumpere mai ieftin decât în ​​obiectul aproape terminat.